Nyolc fontos tudnivaló a jövedelem elfogadásáról lakáshitel igénylésekor
A lakáshitel igénylésének egyik legnagyobb kihívása sokak számára a megfelelő jövedelem igazolása. Ahhoz, hogy a szükséges hitelösszeget megkaphassuk, érdemes tisztában lenni azzal, hogyan értékelnek a bankok, milyen előnyei vannak az adóstárs bevonásának, és miért válhat a vésztartalékként kezelt folyószámlahitel akadályozó tényezővé a hitelkérelem során. Továbbá, az MNB jövő évi rendeletmódosítása is hatással lehet a jövedelem elfogadására, amit a BiztosDöntés.hu alaposan körüljárt.
Hamarosan változás jön az adósságfék rendszerében
A jövedelmed arányos törlesztőrészlete és a hitelfedezeti arányok meghatározásáról 32/2014. (IX. 10.) MNB-rendelet rendelkezik. Azt szabályozza, hogy a nettó jövedelmed mekkora hányadát költheted hiteltörlesztésre. Amennyiben egy lakáshitel kamata legalább 10 évre rögzített, a 600 ezer forint nettó jövedelem alatti igénylőknek 50 százalékos maximumot, míg 600 ezer forinttól 60 százalékot enged a törlesztésre.
A KSH adatai szerint 2025 szeptemberében a nettó átlagkereset 475 100 forint, amelyhez kapcsolódóan a lakáshitel-törlesztő limitje elméletileg 237 550 forint, a medián kereset (397 400 forint) esetén pedig 198 700 forint lehet. Érdemes azonban figyelembe venni, hogy a bankok óvatosabb megközelítést is alkalmazhatnak a hitelbírálat során.
2026. január 1-jétől 800 ezer forintra emelik azt a jövedelemhatárt, amelynél engedik a magasabb havi törlesztőket. Ez nem csupán a magas jövedelműeket érinti, hanem az adóstársakat is, akik között az együttes jövedelem megfelel a megemelt limitnek.
A bankok különböző hitellehetőségeket kínálnak
A lakáshitel iránt érdeklődőknek bankonként eltérő lehetőségeik vannak, hiszen a pénzintézetek által alkalmazott kamatok különböznek. Például egy átlagos 20 millió forintos lakáshitel havi törlesztője 20 éves futamidővel és 450 ezer forintos nettó jövedelemmel a következőképpen alakulhat különböző bankoknál: Gránit Bank 146 370 forint, Erste 151 954 forint, Magnet Bank 152 585 forint, MBH Bank 154 940 forint, CIB 158 559 forint, míg K&H Bank 164 684 forintot kér érte.
A magasabb kamat és törlesztőváltozások miatt a jövedelemmel kalkuláló különböző banki szabályozások és feltételek miatt a hitelkérelmed eredménye nem minden banknál ugyanaz lesz. Az alapvető eltéréseken kívül, mint például a hitelösszeg és a jövedelem mértéke, sok múlik azon is, hogy a választott banknál nyitsz-e számlát és ott átutalod-e a jövedelmedet.
A támogatott lakáshitelek is különböznek
A támogatott lakáshitelek esetén is figyelembe kell venni a bankok eltérő feltételeit. Az Otthon Start hitelnél például több pénzintézet is a háromszázalékos kamatplafon alatt kínál kamatokat: a Gránit Bank 2,85 százalékos, az MBH 2,89 százalékos, az UniCredit 2,9 százalékos, míg a CIB 2,95 százalékos kamatot kínál.
A gyerekvállaláshoz és házassághoz kötött CSOK plusz hitelek havi törlesztői is különböznek: Gránit Bank 2,89 százalékkal, CIB 2,95 százalékkal érhető el.
Hogyan befolyásolják a meglévő kölcsönök a hitelcélt?
A bankok a meglévő kölcsönök törlesztőrészleteit figyelembe véve számolják ki, hogy mekkora havi törlesztőt vállalhatsz. Például, ha 500 ezer forintot keresel, de van egy 50 ezer forintos havi törlesztésű autóhiteled, akkor 450 ezer forintos jövedelemmel fognak dolgozni a hitelbírálat során.
Sokan nincsenek tisztában azzal, hogy a folyószámlahitel keretének 5%-át szintén figyelembe veszik a törlesztőrészlet számításakor, akkor is, ha nem használtad föl. Éppen ezért, ha megjelenik az igényed a szükséges lakáshitelre, érdemes átgondolnod a meglévő hitelek idő előtti visszafizetését, vagy akár a hitelkeretek megszüntetését.
Ideiglenes kedvezmények hatása a hitelkérelemre
Amennyiben az adott hitel havi törlesztője ideiglenesen csökkentett, a bank a magasabb, eredeti törlesztőrészlettel számol a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) kiszámításakor. Ez szoros kapcsolatban áll azzal, hogy az adósnak hosszú távon mit kell kigazdálkodnia.
Van azonban egy kivétel: a fiatalok és a többgyermekes családok számára biztosított kedvezmények esetén a bank a kezdeti hónapokban alacsonyabb törlesztőt vehet figyelembe. Példának okául a CSOK plusz hitelek esetében az első tizenkét hónapban csak kamatot kell fizetni, ami drámaian csökkenti a kezdeti terheket.
Adóstárs bevonásának előnyei és hátrányai
Ha az adós jövedelme alacsony az igényelt hitelhez, egy adóstárs bevonása segíthet hizlalni a közös jövedelmet. Ha az adóssal szembenálló jövedelmek összege 800 ezer forintot tesz ki, az akár 400 ezer forintos havi törlesztőt is lehetővé tesz.
Azonban ha adóstársként már van hiteltörlesztője az illetőnek, az adott kölcsön törlesztője csökkenti az egyéni jövedelmet az értékelés során, amire bankonként eltérő számítási módok vonatkoznak.
Futamidő hosszabbítása: előnyök és hátrányok
A legfrissebb Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentés szerint 2025 végéig a lakásárak éves szinten 28,8%-kal nőhetnek, ami hirtelen megnöveli a szükséges hitelösszegeket. A hosszabb futamidő áthidalhatja a jövedelmi korlátokat, de végső soron megnöveli a teljes visszafizetendő összeget.
Például egy 25 millió forint összegű, 6,3%-os kamatú lakáshitel esetén a havi törlesztő 20 évre 184 741 forint, míg 25 évre 167 049 forintot tesz ki, utóbbi esetében viszont a teljes visszafizetendő összeg már 50,28 millió forintot is elérhet.
Amennyiben a jövedelmed miatt hosszabb a futamidőd, érdemes lehet később előtörleszteni, hogy összességében kevesebbet fizess vissza.
Katás vállalkozók és átalányadók hitelképesége
A bankok számára a katás vállalkozók bevétele könnyen ellenőrizhető, amit a NAV jövedelemigazolásának 60%-ához köthetnek. Ezzel általában havi 600 ezres jövedelmet is igazolhatnak, ami javíthatja a hitelképességet.
Az átalányadózás bonyolultabb, de itt is hitelképes jövedelmet tudnak kimutatni, bár a pontos számítás más módon történik – a költséghányad levonásával.
Hitelkonstrukciók: lakás-előtakarékosság vagy életbiztosítás
Ha valaki lakás-előtakarékossági szerződést köt vagy életbiztosítással kombinál hitelt, a bank az ezekre vonatkozó díjakat is figyelembe veheti a törlesztőként. Az, hogy milyen mértékben számolnak velük, a szerződésben foglaltaktól függ.
Az életbiztosítással kombinált hitelek esetén, ha a törlesztés biztosítási összegből történik, a biztosítási díjak is beleszámítanak a havi törlesztőbe.
A cikk a G7 és a Biztos Döntés közötti szponzorált tartalmi együttműködés része.
Forrás: telex.hu/g7/pr/2025/11/26/nyolc-fontos-tudnivalo-a-jovedelem-elfogadasarol-ha-lakashitelt-vennel-fel
