A lakáspolitika új irányvonalai Magyarországon
Magyarországon az albérletben való lakás lehetőségeit alapvetően át kellene alakítani ahhoz, hogy vonzóbbá váljon a bérlők számára. A Tisza Párt a legutóbbi választási kampányban szociális bérlakások építését ígérte, ezáltal támogathatná a megfizethető bérlakásszektort. Vitézy Dávid, a területért felelős miniszter, a közelmúltban bejelentette, hogy az uniós helyreállítási alapból jelentős források állnak rendelkezésre a bérlakásépítésekhez, melyek révén 3-5 milliárd euró értékű ingatlanfejlesztés indulhat. A program keretében 20%-os támogatás mellett a magántőkének 80%-ot kellene hozzájárulnia, különösen nagy ipari központokban és egyetemi városokban, mint Budapest, Debrecen és Győr.
A tervek között szerepelhet, hogy kizárólag közberuházás keretében is létrejöhetnek bérlakások, de az is elképzelhető, hogy magáncégek fejlesztik őket, vállalva, hogy az elkészült ingatlanok egy részét a köz számára bocsátják rendelkezésre. A pontos részletek még kidolgozás alatt állnak, így az is kérdéses, hogy milyen arányban valósulnak meg köztulajdonú és magántulajdonú bérlakások. A hazai bérlakásállomány szinte alig létezik, ezért cikkünk célja, hogy bemutassa a piaci alapú intézményi bérlakások hazai helyzetének kihívásait és lehetőségeit.
Az elmúlt 16 év lakáspolitikája Magyarországon szinte kizárólag a magántulajdon megszerzésére fókuszált, melyet a Fidesz különféle családpolitikai intézkedésekkel, állami támogatásokkal ösztönzött. Ezen intézkedések miatt a hazai ingatlanárak az EU leggyorsabb növekedésén mentek keresztül 2015 és 2025 között, míg a lakhatás megfizethetősége jelentősen romlott. Eltelt az idő, és az előző kormány felismerte, hogy a saját maga által előidézett helyzetet meg kell oldani; az Otthon Start Program lényege is, hogy még több keresletet generáljon az amúgy is szűkös lakáspiacra, ami tavaly 23,5%-os árnövekedést eredményezett.
Kármán András pénzügyminiszter parlamenti meghallgatásán hangsúlyozta, hogy szükséges a bérleti piac erősítése mellett a lakhatás teljes, komplex támogatása. Ezt a nézetet azonban ellentmondásosnak találják az előző kormányfő szavai, amely szerint a lakásbérlés nyugati koncepció; ezzel szemben a magyar köztudatban a saját ház jelentősége kerül előtérbe. A magyar lakászámlarány nagyon magas, míg a tulajdonosok aránya elérte a 90%-ot, míg az uniós átlag csupán 68,5% körüli.
A Periféria Központ 2022-es tanulmányának adatai szerint 300 ezer budapesti felnőtt hajlandó lenne bérlakásban lakni, ha az stabil és megfizethető. Különösen a fiatalok esetében a lakhatás problémája komoly gátat jelent a pályakezdésben, az áremelkedések miatt sokan nem tudják vállalni, hogy jövedelmük jelentős részét bérleti díjakra költsék. A vidéki iparvárosokban, mint például Debrecenben, ahol folyamatosan új gyárak épülnek, szintén súlyos lakhatási problémákkal küzdenek a frissen érkezett munkavállalók.
Jelenleg a bérleti piac legnagyobb hátránya, hogy Magyarországon nincs kialakult intézményi bérlakáspiac, amelynek fejlődését a jogszabályi környezet zömmel gátolja. Az 1993-as Lakástörvény megszorításai elnehezítik a hosszú távú bérlést, hiszen a vitás ügyeket hosszadalmas bírósági eljáráson keresztül lehet csak rendezni, míg a bérlők és bérbeadók jogai nem egyértelműek. A szerződések rövid felmondási ideje miatt a bérlők folyamatosan kiszolgáltatott helyzetben vannak. A bérbeadók pedig a nehezen érvényesíthető jogi úton sokszor nem tudják megvédeni az ingatlanjaikat, ha problémák lépnek fel.
A helyi pénzügyi rendszer szintén nem támogatja a bérlakásbérlet piacát, hiszen a vállalati szereplők a válságok miatt nem pódiumozzák a szektort, ellentétben más uniós országokkal, ahol a pénzügyi cégek, mint például nyugdíjalapok is fundálják a bérlakásokat. Hazánkban a külföldi befektetők számára is elriasztó a magas kamatszint, valamint az építési költségek.
A jövőbeni fejlődés érdekében a kormánynak át kellene alakítania a lakáspolitikát: az intézményi bérbeadók jogi kategóriájának megteremtésével lehetőség nyílna arra, hogy a nagyobb cégektől elvárható legyen a minőségibb ügyfélszolgálat, a műszaki problémák gyors kezelése, valamint átláthatóbb rendszer kialakítása. Az áfa csökkentése és a lakossági tarifák bevezetése a bérbeadók számára is jelentős ösztönző lehet, ezzel a lakások fenntarthatósága érdekében.
Összefoglalva, a jelenlegi bérleti piac keretein belül a jogszabályi korlátok és a pénzügyi rendszer hibás működése nemcsak a piaci szereplőket, hanem a bérlőket is hátrányosan érinti. Az új rehabilitációval a kormánynak nemcsak a bérlakásépítést és az intézményi bérbeadást kellene támogatnia, hanem a bérleti piac keresleti oldalát is erősítenie kellene, hogy szélesebb körben váljon elérhetővé és fenntarthatóvá a lakhatás.
